Versione aggiornata al 29/11/2021 

I fabbricati generano redditi fondiari ai sensi degli artt. 36-43 del TUIR.
Per gli immobili locati non opera l'effetto sostitutivo dell'IRPEF da parte dell'IMU di cui all'art. 8 del DLgs. 23/2011.
Pertanto, come regola generale, per i fabbricati locati a terzi sono dovute:

• sia l'IMU;
• sia l'IRPEF e le relative addizionali (o, in alternativa, la cedolare secca).

Reddito fondiario

Ai sensi dell'art. 37 co. 4-bis del TUIR, per i fabbricati o porzioni di fabbricato concessi in locazione a terzi (fabbricati di civile abitazione o commerciali, industriali, artigianali, ecc.), il reddito fondiario è determinato assumendo il maggior ammontare tra:

• il canone risultante dal contratto di locazione, ridotto forfetariamente:
  • del 5% per la generalità dei fabbricati;
  • del 25% per i fabbricati situati in Venezia centro, isole della Giudecca, Murano e Burano;
  • del 35% per gli immobili riconosciuti di interesse storico o artistico, salvo il caso di opzione per la cedolare secca (nel qual caso va assunto il 100% del canone);
• la rendita catastale iscritta in Catasto, rivalutata.

Canone di locazione

I canoni di locazione rappresentano un reddito tassabile per il locatore e, a determinate condizioni, un onere detraibile per l'inquilino (art. 16 del TUIR).
Ai fini della determinazione del reddito fondiario rileva il canone pattuito nel contratto di locazione e non quello effettivamente percepito.
Nel modello REDDITI l'importo del canone da indicare è comprensivo dell'eventuale:

• rivalutazione automatica sulla base dell'indice ISTAT;
• maggiorazione percepita in caso di sublocazione.

L'ammontare indicato non deve comprendere, invece, le spese di condominio, luce, acqua, gas, portiere, ascensore, riscaldamento e simili eventualmente incluse nel canone.
Nel quadro RB del modello REDDITI PF (così come nel quadro B del 730) l'immobile dato in locazione deve essere sempre indicato a meno che non si configuri attività d'impresa, anche occasionale.
Nell'apposita colonna "Canone di locazione" deve essere riportato:

• il 95% del canone annuo che risulta dal contratto di locazione nel caso di applicazione della tassazione ordinaria;
• il 75% del canone nel caso di applicazione della tassazione ordinaria, se il fabbricato è situato nella città di Venezia centro e nelle isole della Giudecca, Murano e Burano;
• il 100% del canone nel caso di opzione per il regime della cedolare secca;
• il 65% del canone nel caso di applicazione della tassazione ordinaria, se l'immobile è riconosciuto di interesse storico o artistico, in base al DLgs. 22.1.2004 n. 42.

Morosità del conduttore degli immobili ad uso abitativo

A norma dell'art. 26 co. 1 del TUIR, in linea di principio, i redditi derivanti dai canoni di locazione sono soggetti ad IRPEF anche se non percepiti dal locatore (finché perduri in vita il contratto).
Limitatamente ai contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, tuttavia, è prevista una deroga che consente di sottrarre dall'imposizione i canoni non percepiti a decorrere da un determinato evento. 
Per i canoni di locazione di immobili ad uso abitativo, non percepiti dall'1.1.2020 (art. 6-septies co. 2 del 41/2021 convertito), è stata anticipata la possibilità di detassare i canoni non percepiti, già dal momento della ingiunzione di pagamento o dell'intimazione di sfratto, senza dover attendere la conclusione del procedimento di sfratto (l'art. 26 co. 1 del TUIR è stato modificato in tal senso dall'art. 3-quinquies co. 1 del DL 30.4.2019 n. 34).
Ai canoni non riscossi dal locatore nei periodi d'imposta di riferimento e percepiti in periodi d'imposta successivi si applica la tassazione separata ex art. 21 del TUIR in relazione ai redditi di cui all'art. 17 co. 1 lett. n-bis) del TUIR.

Credito d'imposta dei canoni non percepiti

Per le imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti come da accertamento avvenuto nell'ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità è riconosciuto un credito di imposta di pari ammontare.
Per calcolare l'ammontare del credito di imposta (da riportare nel quadro CR del modello REDDITI PF), è necessario calcolare le imposte pagate in eccesso, in relazione ai canoni non percepiti, riliquidando la dichiarazione dei redditi di ciascuno degli anni per i quali, in base all'accertamento avvenuto nell'ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore, sono state pagate maggiori imposte per l'effetto di canoni di locazione non riscossi. Nell'effettuare le operazioni di riliquidazione si deve tenere conto:

• della rendita catastale degli immobili;
• di eventuali rettifiche ed accertamenti operati dagli uffici.

L'eventuale successiva riscossione totale o parziale dei canoni per i quali si è usufruito del credito d'imposta come sopra determinato, comporterà l'obbligo di dichiarare tra i redditi soggetti a tassazione separata (salvo opzione per la tassazione ordinaria) il maggior reddito imponibile rideterminato.

Morosità del conduttore degli immobili commerciali

La disposizione contenuta nell'art. 26 co. 1 del TUIR, secondo cui i canoni di locazione non percepiti dall'1.1.2020 non concorrono alla formazione del reddito complessivo del locatore dal momento dell'intimazione di sfratto o dell'ingiunzione di pagamento, riguarda soltanto gli immobili ad uso abitativo (cfr. C.M. 150/99, Cass. 29.9.2020 n. 20661 e Cass. 10.5.2013 n. 11158).
Nella circ. 21.5.2014 n. 11 (§ 1.3), l'Agenzia delle Entrate ha precisato che, per le locazioni di immobili non abitativi, il relativo canone, ancorché non percepito, va comunque dichiarato, nella misura in cui risulta dal contratto di locazione, fino a quando non intervenga una causa di risoluzione del contratto o un provvedimento di convalida dello sfratto.
Pertanto, per le locazioni di immobili non abitativi:

• il relativo canone, ancorché non percepito, va comunque dichiarato, nella misura in cui risulta dal contratto di locazione, fino a quando non intervenga una causa di risoluzione del contratto medesimo;
• le imposte assolte sui canoni dichiarati e non riscossi non potranno essere recuperate.

Al riguardo, Cass. 9.1.2019 n. 348 ha deciso che la risoluzione consensuale del contratto di locazione di immobili commerciali, di cui le parti hanno specificato l'efficacia retroattiva, non esclude la tassazione IRPEF dei canoni di locazione (art. 26 TUIR), atteso che la retroattività della risoluzione non può essere opposta ai terzi ed, a maggior ragione, nei confronti dell'Agenzia delle Entrate, "non potendo pregiudicare la legittima pretesa medio tempore maturata" a norma dell'art. 1458 co. 2 c.c.

Unità immobiliari locate per una parte dell'anno

Se il fabbricato è concesso in locazione solo per una parte dell'anno, il canone annuo va indicato in proporzione ai giorni di durata della locazione.
In concomitanza di situazioni reddituali differenti nel corso dell'anno, quindi, nel modello di dichiarazione devono essere compilati tanti righi quante sono le casistiche che si sono configurate (in questo caso, la somma dei giorni presenti nei singoli righi non può essere superiore a 365).

Locazione a canone concordato

Se l'immobile ad uso abitativo si trova in un Comune ad alta densità abitativa, ed è locato a "canone concordato" (c.d. "3+2"), in base agli accordi territoriali definiti tra le organizzazioni dei proprietari e degli inquilini più rappresentative a livello nazionale, il reddito imponibile si determina riducendo del 30% il reddito fondiario determinato in base all'art. 37 del TUIR (art. 8 co. 1 della L. 9.12.1998 n. 431). Per beneficiare dell'agevolazione non è più obbligatorio indicare i dati di registrazione del contratto nella dichiarazione dei redditi (il comma 2 dell'art. 8 della L. 431/98 è stato abrogato a decorrere dal periodo d'imposta successivo al 31.12.2016 dal DL 244/2016 convertito).
Quindi, in capo al possessore dell'immobile che non è un imprenditore, il reddito fondiario è determinato assumendo il maggior ammontare tra:

• il canone risultante dal contratto di locazione, ridotto forfetariamente del 5% per la generalità dei fabbricati (25% per i fabbricati situati in Venezia centro, isole della Giudecca, Murano e Burano o 35% per gli immobili riconosciuti di interesse storico o artistico o 100 in caso di opzione per la cedolare secca);
• la rendita catastale iscritta in Catasto, rivalutata del 5%,

ed il maggiore importo deve essere ridotto del 30% (cfr. C.M. 7.7.99 n. 150/E).

Pertanto, in presenza di tutti i requisiti e ipotizzando che la rendita sia di importo inferiore al canone ridotto, il reddito tassato sarà pari al 66,5% del canone contrattuale.
Nel caso di opzione per la cedolare secca, per i contratti a canone concordato, l'imposta sostitutiva è fissata al 10%.
In tal caso, non è operata alcuna riduzione del 30% del reddito imponibile ad imposta sostitutiva.

Locazione turistica

La locazione di immobili situati in zone di interesse turistico può generare in capo alla persona fisica che la pone in essere un reddito che può essere inquadrato alternativamente nelle seguenti categorie:

• redditi fondiari (da locazione), ai sensi dell'art. 37 co. 4-bis del TUIR;
• redditi d'impresa, ai sensi dell'art. 55 del TUIR, se la prestazione è resa da una persona fisica che svolge tale attività con un'organizzazione in forma di impresa o per professione abituale;
• redditi diversi (derivanti dall'esercizio non abituale di attività commerciali), ai sensi dell'art. 67 co. 1 lett. i) del TUIR.

Immobili locati in zone oggetto di calamità naturali

Delle agevolazioni possono essere previste in seguito a particolari eventi, quali le calamità naturali.
Successivamente al sisma che ha colpito l'Abruzzo nel 2009, ad esempio, l'art. 5 co. 2 dell'OPCM 29.9.2009 n. 3813, in considerazione delle esigenze abitative di natura temporanea soddisfatte dai contratti di locazione stipulati per agevolare la sistemazione alloggiativa delle persone fisiche residenti o stabilmente dimoranti nei territori colpiti dal sisma del 6.4.2009, ha disposto la riduzione del 30% del reddito imponibile scaturente, per il proprietario, dalla locazione di tali immobili.

Locazione a studenti universitari

Ai sensi dell'art. 5 co. 2 e 3 della L. 431/98, per la locazione ad uso abitativo la legge prevede dei contratti di locazione a canone concordato stipulati per soddisfare esigenze abitative di studenti universitari, sulla base di apposite convenzioni nazionali (cfr. la circ. Agenzia delle Entrate 1.6.2011 n. 26).
Tali contratti sono riservati a studenti universitari "fuori sede" i quali risiedono in un Comune diverso da quello in cui ha sede il corso di laurea (il canone viene determinato tenendo conto dei valori minimi e massimi individuati dagli accordi territoriali).
Ai sensi dell'art. 8 co. 1 della L. 9.12.1998 n. 431 anche a questa tipologia di contratti si applica il regime fiscale ai fini delle imposte sui redditi previsto per le locazioni a canone concordato.
Quindi, il reddito imponibile di questi immobili si determina riducendo del 30% il reddito fondiario determinato in base all'art. 37 del TUIR.
Nel caso in cui si opti per il regime della cedolare secca si applica l'aliquota proporzionale è stabilita dall'art. 3 co. 2 del DLgs. 23/2011 e non è operata alcuna riduzione del 30% del reddito imponibile.

Fabbricati locati detenuti in regime d'impresa

I fabbricati detenuti in regime d'impresa concessi in locazione possono essere:

• immobili merce;
• immobili strumentali per natura;
• immobili patrimoniali.

Ove si tratti di immobili merce o di immobili strumentali per natura, i canoni concorrono alla determinazione del reddito d'impresa del locatore in base alle risultanze del Conto economico.
Ove, invece, l'immobile concesso in locazione rivesta la qualifica di immobile patrimoniale, ai sensi dell'art. 90 co. 1 del TUIR concorre alla formazione del reddito d'impresa una somma pari al maggiore tra i seguenti due importi:

• rendita catastale (rivalutata del 5%);
• canone di locazione, ridotto nel limite del 15% delle spese di manutenzione ordinaria sostenute e documentate (intendendosi per tali gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti, ai sensi dell'art. 3 co. 1 lett. a) del DPR 380/2001).

Inoltre, sempre in ordine agli immobili patrimoniali, ai sensi del co. 2 del medesimo art. 90, fatte salve alcune eccezioni (es. interessi passivi relativi a finanziamenti contratti per la loro costruzione o per il loro acquisto), sono indeducibili i costi e le spese ed essi afferenti (ivi incluse le quote di ammortamento).